Ristrutturazione

Il termine ristrutturazione è molto utilizzato nei lavori compiuti su edifici già esistenti ma occorre fare una distinzione delle opere perché non tutte sono ritenute di ristrutturazione ma possono semplicemente rientrare nella manutenzione straordinaria oppure addirittura ordinaria.

Il Testo Unico in materia edilizia, ovvero, il D.P.R. 380 del 6 giugno 2001; l’articolo 3, comma 1, lettera d) delinea proprio gli interventi di ristrutturazione edilizia.

Interventi ricompresi nella ristrutturazione edilizia

Si includono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi e impianti.

Sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria d’immobile preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, crollate o demolite.

Per gli immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti solamente se viene rispettata la medesima sagoma dell’edificio preesistente.


Grazie alla normativa è possibile capire la consistenza degli interventi edilizi da compiere, differenti da quelli di manutenzione per il fatto che vanno a modificare un organismo rendendolo diverso in parte o nella totalità.

Manutenzione straordinaria: in cosa differisce dalla ristrutturazione?

La pratica da presentare al Comune per la ristrutturazione edilizia

Nei casi di ristrutturazione edilizia è strettamente necessario e obbligatorio presentare al Comune una pratica a firma di un tecnico abilitato quale architetto, ingegnere o geometra.

Il Testo Unico in materia Edilizia, D.P.R. 380 del 6 giugno 2001 e le ultime disposizioni legislative, indicano come documenti, il Permesso di Costruire oppure la SCIA cioè la Segnalazione Certificata di Inizio Attività.


La SCIA oggigiorno è utilizzata sia per interventi di manutenzione straordinaria sulle parti strutturali dell’edificio sia per lavori di restauro e risanamento conservativo riguardanti le parti strutturali dell’edificio.

Il Permesso di Costruire è per:

• opere di nuova costruzione;
  
• per interventi di ristrutturazione urbanistica;
  
• per lavori di ristrutturazione edilizia che portano un edificio in tutto o in parte diverso dal precedente;
  
• per opere che comportano una variazione della destinazione d’uso;
  
• per una modifica della sagoma di immobili vincolati.
  
  

Agevolazioni fiscali ristrutturazione: IVA al 10%

Benefici fiscali per la ristrutturazione edilizia

Lo Stato ha introdotto già da diverso tempo una serie di incentivi per incoraggiare il recupero del patrimonio edilizio esistente:

• detrazioni ristrutturazioni al 50%;
  
• detrazioni per ristrutturazione al 65%;
  
• bonus mobili;
  
• conto termico.

Le detrazioni fiscali per ristrutturazione al 50% sono valide solo per gli immobili a destinazione residenziale e si tratta di una detrazione dall’IRPEF, imposta sul reddito delle persone fisiche, pari appunto al 50% delle spese sostenute, da calcolare su una spesa massima di 96.000 euro.


Sono detraibili anche lavori effettuati su parti comuni condominiali e non solo sulle abitazioni private, su pertinenze quali cantine, soffitte, garage, cortili e altri spazi.

Nel caso in cui la ristrutturazione preveda anche un ampliamento, la detrazione spetta solo per le spese relative alla parte esistente giacché l’ampliamento si configura come nuova costruzione. La detrazione è ripartita in dieci rate annuali di uguale importo.

Lì dove si eseguono interventi volti al risparmio energetico, la detrazione fiscale ristrutturazione è pari al 65% delle spese sostenute ed è valida per gli immobili di qualsiasi categoria catastale, è una detrazione dall’IRPEF o dall’IRES, imposta sul reddito delle società.


La detrazione ristrutturazione esiste nel momento in cui si attesta una vera e propria riduzione del fabbisogno energetico complessivo dell’edificio:

• per riscaldamento;
  
• per interventi di miglioramento del potere isolante dell’involucro;
  
• per isolamento del tetto o delle pareti;
  
• per sostituzione di porte esterne e serramenti;
  
• per installazione di schermature solari;
  
• per installazione di pannelli solari termici;
  
• per sostituzione di impianti di climatizzazione invernale, caldaie a condensazione, pompe di calore, impianti geotermici a bassa entalpia, generatori di calore alimentati a biomasse combustibili.

Anche per questo genere di recupero fiscale ristrutturazione, la spesa massima su cui calcolare la detrazione dipende dal tipo di intervento eseguito, è ripartita in dieci rate annuali di pari importo.

Ristrutturazione edilizia, bonus mobili e conto termico

Altra detrazione al 50% è il bonus mobili relativo quindi all’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici in classe A+ e forni in classe A, arredo immobile oggetto di ristrutturazione.


Si possono detrarre quindi i letti, gli armadi, i tavoli e le sedie, i materassi, i punti luce, librerie, scrivanie, anche gli elettrodomestici come i frigoriferi, congelatori, lavatrici, asciugatrici, lavastoviglie, apparecchi di cottura, stufe elettriche, forni a microonde ventilatori elettrici, condizionatori.


La detrazione viene data con percentuale 50 rispetto alle spese documentate e fino ad un ammontare complessivo di 10.000€, essa è ripartita in dieci rate annuali di stesso importo.

Conto Termico, confermato anche per il 2021

Il conto termico non è una detrazione fiscale bensì un contributo statale elargito in rate annuali comprese fra 2 e 5 anni in funzione dell’intervento realizzato.

È concesso ai soggetti privati, ovvero persone fisiche, ma anche a condomini, soggetti titolari di reddito di impresa, nel momento in cui attuano interventi relativi a impianti per la produzione di energia termica da fonti rinnovabili e sistemi ad alta efficienza.

S’include quindi la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale con quelli dotati di pompe di calore, l’installazione di collettori solari termici abbinati anche a sistemi solar cooling, la sostituzione di scaldacqua a pompa di calore. Il calcolo dell’incentivo è determinato attraverso tabelle di riferimento istituite con apposito Decreto Ministeriale.

Oltre questo recupero fiscale per ristrutturazione, possono essercene tanti altri che alcune Regioni e Comuni promuovono per periodi limitati incentivando alcuni interventi di interesse specifico per il proprio territorio.

Risparmiare il 90% con il Bonus ristrutturazione facciate

La legge di Bilancio 2020 sembra aver approvato una nuova detrazione fiscale per la ristrutturazione delle facciate esterne degli edifici, considerando sia l’aspetto estetico, sia tutto quello che concerne la sicurezza, relativa alle parti aggettanti degli edifici come balconi cornicioni etc, che spesso si trovano in avanzato stato di degrado.


L’obiettivo del Bonus Facciate è quello di riqualificare l’aspetto delle città stesse, incentivando i singoli condomini con un’alta percentuale di credito, si parla infatti del 90%, ad eseguiti lavori di ristrutturazione nei loro edifici.

Superbonus 110%: quali sono gli interventi ammessi

Con l’entrata in vigore del Decreto Rilancio per ristrutturare casa sarà possibile beneficiare del Superbonus 110%.

Si tratta di uno strumento messo a punto dal Governo per riavviare l’economia e soprattutto il settore dell’edilizia messo a dura prova durante l’emergenza sanitaria da Covid-19.


Condizione necessaria per poter fruire della detrazione fiscale del 110% è il miglioramento dell’efficienza energetica dell’appartamento (almeno due classi energetiche, ove possibile, da dimostrare mediante APE). Rientreranno nella nuova agevolazione fiscale tutte le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021.

Quali sono gli interventi ammessi?

Prima di individuare quelli che sono i lavori per i quali il contribuente potrà aver diritto al superbonus 110% occorre distinguere due tipologie di interventi.

Il legislatore ha infatti definito quelli che sono gli interventi cd trainanti che devono essere necessariamente presente (almeno una tipologia di intervento) da quelli minori o trainati che rientreranno nella detrazione purché eseguiti congiuntamente ad uno degli interventi trainanti.

Gli interventi trainanti sono:

• intervento di isolamento termico delle superfici orizzontali e verticali dell’edificio (o dell’unità immobiliare situata all’interno di edifici plurifamiliari che sia funzionalmente indipendente e disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno) nella misura di almeno il 25% della superficie lorda dello stesso (esempio cappotto termico).
  
• Interventi finalizzati alla sostituzione di impianti di climatizzazione invernale già presenti con impianti centralizzati di riscaldamento, raffreddamento o fornitura di acqua calda sanitaria. Devono essere caratterizzati da un’efficienza almeno pari alla classe A, con un impianto a pompa di calore o a condensazione. Ammessa altresì la sostituzione con impianti a microcogenerazione e a collettori solari.
  
• Interventi finalizzati al miglioramento antisismico secondo quanto descritto nell’articolo 16, commi da 1bis a 1 septies del decreto legge 63/2013 (Sismabonus).
  

Gli altri interventi trainati che possono comportare la detrazione potenziata sono:

• l’installazione di pannelli solari e di sistemi di accumulo integrati;
  
• installazione di colonnine elettriche per la ricarica di veicoli elettrici;
  
• la sostituzione degli infissi come da vecchio Ecobonus.
  

Ricordiamo che la detrazione fiscale del 110% non è l’unica modalità di fruizione del Superbonus. Oltre alla detrazione con rimborso Irpef in 5 rate annuali, si potrà optare, in alternativa per lo sconto in fattura o la cessione del credito di imposta